还房贷的利率比银行名义利率要高

因不满银行月利率计算公式有差异导致自己多还数千元房贷，近日，“房奴”张先生决定与银行对簿公堂，引发公众对按揭贷款计息方式的关注。记者了解到，房贷执行的年利率是名义利率，但银行收取月供采取的是一种复合的“有效利率”，后者将高于前者产生差额。

　　  近日，合肥市民张先生状告银行因月利率计算公式有差异导致20年多还数千元房贷。张先生称，其采用等额本息还款方式每月向银行支付房贷。但银行直接用“年利率/12”来计算月利率，其计算出来的利率为0.4595，比实际年利率4.5%高，这将带来数千元的额外费用。

　　  对此本市一家大型股份制银行的工作人员告诉记者，利率其实分为“名义利率”和“有效利率”。市民在银行大厅里看到的各类存款、贷款年利率，其实是“名义利率”，名义利率只是反映了资金在一定期限后的表面收益。而有效利率则是指在复利支付条件下的一种复合利率。名义年利率与有效年利率之间的关系是：有效年利率=(1+名义年利率/复利期间次数)^复利期间次数-1(注：^为次方符号)。从计算方式就可以看出，有效利率是要高于名义利率的。

　　  记者了解到，之所以会出现“名义利率”和“有效利率”之间的差别，关键在于是否考虑“复利”因素。不仅仅是贷款，存款方式也同样存在着单利和复利差别的问题。比如，目前活期存款年利率是0.35%，但由于是“按季结息”，要比“按年结息”的方式多得一些利息。同样1万元活期存款存入1年，“按年结息”的话，实际收益为35元；“按季结息”的话，一年中就有4次“复利”机会。每个季度结息日银行都会把该季度所得利息加入本金中“利滚利”。这样算下来，同样是1万元存1年活期，同样的年利率0.35%，计算出来的实际收益就变成了35.023元。多出了约2分钱。

　　  算账

　　  50万元20年期贷款“多花”1.34万

　　  如果一位市民房贷的年利率(名义年利率)为6.55%，那么，实际上因为是按月还款，而非每年年底一次性偿还当年的贷款，那么就像张先生所说的一样，借款人实际的有效年利率应该是：(1+6.55%/12)^12-1，得出的结果约为6.75%。

　　  以50万20年期的房贷为例，按当前名义年利率为6.55%获得贷款的话，采用等额本息还款方式，累计支付的利息约为39.82万元。但由于这一6.55%的年利率被质疑为“名不副实”，那么，我们用有效年利率为6.55%(反推出实际年利率约为6.36%)来计算的话，累计支付的利息约为38.48万元，要比上述计算方式得出的利息少1.34万元。 记者苏琳

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　　  等额本金更适合提前还贷人群

　　  ●等额本息：先收剩余本金利息，后收本金，每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多。等额本息还款法适合收入稳定人群。如果贷款期限较长，则适合选择该还款方式。

　　  ●等额本金：又叫“递减还款法”，每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少，前期压力会很大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。在按揭方式上，等额本金利息较少，如果有提前还贷的预期，最好选择这种还款法。

　　  ●其他还款方式：

　　  1.按季按月还息一次性还本付息法：适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。

　　  2.公积金转账还贷：在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

　　  3.“双周供”：比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将小于按月还款时归还的贷款利息。工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。