中国银行6亿美元买入曼哈顿顶级写字楼的阳谋

 中国企业对海外地产项目买买买的购物车里，又增加了一栋位于纽约曼哈顿的顶级写字楼——贝莱恩公园7号。此前外媒披露买家为中国银行，售价接近6亿美元。腾讯财经今日获悉，投资贝莱恩公园7号的中国公司为中国银行旗下的中银集团投资有限公司（BOCGI，简称中银投）。

中银投相关人士向腾讯财经确认，中银投购买了该项目超过100年的租赁产权，这项投资看重的是纽约地产相对稳定的市场和收益以及对冲货币风险的需要

2012年11月，当美国地产开放商汉斯(Hines)和摩根大通资产管理部决定开始纽约中城贝莱恩公园7号的建造工作之时，这座将具有47万平方英尺(43633平方米)办公空间的30层玻璃幕墙大楼尚无任何意向性租户。这种跳过“预售”环节的开发项目曾经在上世纪80年代导致了随后10年美国地产空置率激增。但是寄希望于美国楼市复苏，汉斯和摩根大通资产管理部在全球最大的商业地产经纪商世邦魏理仕(CBRE)的建议下决定先投入资金开发，再找租户。在2012年《华尔街日报》的地产栏目中，当时的记者援引了世邦魏理仕大纽约地区CEO玛丽•安•泰伊(Mary Ann Tighe)的话。后者认为，布莱恩公园附近的办公楼长期供应短缺，预计当7号楼建成时，租金有望超过100美元每平方英尺，同时期曼哈顿顶级办公楼的租金大约是65美元每平方英尺附近。

而当时，项目方的预测是，随着美国经济走出低谷，将会由一家美国企业或投资方在两年后接手。而就在离2014年结束不到三周的时候，《华尔街日报》突然援引知情人士消息透露，以接近6亿美元的价格最终购得这栋尚未完工的办公楼的新主人并非任何美国企业，而是中国银行。

腾讯财经随后致电该楼的开发商汉斯集团，公司公关部表示已经看到了《华尔街日报》的报道，但是当前阶段不便置评。当被问到何时会有项目完工以及所有权变更的官方消息公布时，对方表示预计会在2015年的第一季度。

而中国银行随后做出澄清，称坊间流传的买家为中国银行为误传。真正的买家是中银集团投资有限公司，用途为投资和出租。中银投为中国银行子公司。中银投相关人士对腾讯财经表示，贝莱恩公园7号项目也是中银投在美国投资的第一个地产项目，购买的是租赁产权(lease holding)，使用期超过100年。而投资该项目的主要原因是看重纽约地产相对稳定的市场和收益以及对冲货币风险的需要。

中国楼市黄金十年结束 中国企业海外买买买

中国企业和个人曾经长期观望美国地产市场，但是也直到2013年中期才开始逐渐给出有竞争力的报价，中银投并不是第一个在纽约地产开疆辟土的中国企业。2013年6月，张欣率领的中国财团以7亿美元价格购得通用汽车大楼40%的股权。2013年10月复星国际以7.25亿美元价格从摩根大通手中购得纽约下城大通曼哈顿广场1号楼。今年以来，6月份，绿地集团完成了拥有6000户公寓的纽约布鲁克林亚特兰大公园开发项目70%的股权交易。8月份，中国万达集团中标洛杉矶比佛利山市威尔榭大道(Wilshire Blvd)9900号项目地块，将投资12亿美元。而10月份，中国的安邦保险集团则以19.5亿美元购得纽约地标建筑华道夫酒店。

中国企业在美国地产频频出手之际也是中国楼市黄金十年渐进尾声之时。2014年以来，中国的商品房和住宅销售指标持续下跌。国家统计局数据显示2014年9月份70城房价全线停涨。虽然随后部分地方取消限购，但是楼市整体仍然处于挤泡沫的过程，而非泡沫累计的过程。更令人担心的是，随着中国的主要购房群体（25到49岁的人群）在明年达到峰值，市面上的新房将严重供应过剩。而就商业地产而言，销售放缓让高负债的运营模式面临瓶颈。即便是即将在香港交易所IPO上市的中国最大的商业地产商万达也被持续疲软的楼市拖累被一再下调估值。数据显示万达今年上半年的利润率已经下跌接近50%。

而同一时期，海外市场的优惠政策以及中国政府对境外投资限制的放宽，激励更多企业走出海外，多元化资产组合。面对即将美联储即将加息的货币环境，包括中银投在内的中国企业和个人开始通过增加海外地产项目对冲货币风险，倾向于以持有实物来对资产保值。

而美国楼市在金融危机后稳步复苏，成为中国企业海外寻找价值洼地的首选地之一。中银投的地产板块寻找投资标的的原则是关注地区和租金相对稳定的地产项目。而中银投相关人士表示，通过对纽约地产的分析，认为该地区虽然房价不低，但是供应量稀缺，认为具有长期稳定回报的可能性，这是做出投资决定的最主要的原因。

今年秋季，地产经纪商世邦魏理仕(CBRE)的高级副总裁马塞拉法苏洛(Marcella Fasulo)表示，中国人对大纽约地区的房地产情有独钟，截止到目前为止，今年中国资本对大纽约地区的房产投资额达到29亿美元。而就纽约市来说，来自中国的资本占到所有投资纽约国际资本的23%。

而市场对美国楼市整体前景也普遍看好，美国商业地产研究机构Cassidy Turley的首席经济学家凯文(Kevin Thorne)对进入2015年的美国楼市继续保持乐观。他表示，油价走低，就业好转都将让美国楼市在2015年继续进入良性循环；无论美联储何时加息，全球央行量化宽松将让明年美国投资环境继续维持低利率环境；而就房地产市场本身而言，写字楼和公寓需求强劲，已经出现明显增长，会在2015年表现更为突出。

不仅仅是地产 金融机构海外圈地的生意经

当中国投资人屡屡出手拿下知名美国地产之际，中国是否在重演1980年代日本泡沫的质疑声也在甚嚣尘上。看空中国的经济学家将80年代的日元购买力走强以及国内信贷宽松环境和如今的中国做对比，并警告，中国信贷泡沫一旦破灭，将比日本更为严重，目前的中国企业海外购房热只是最后的疯狂而已。而上世纪80年代，日本商人疯狂购买纽约，洛杉矶以及夏威夷知名地产的最惨痛的例子莫过于三菱财团。1989年和1990年，该集团曾经以14亿美元价格先后购得纽约地标建筑洛克菲勒中心总计80%的股权，但是不到5年，三菱投资损失高达6亿美元，而在1995年最终决定将洛克菲勒中心的股权重新贱卖给洛克菲勒家族。

“但中国企业比日本人更有野心，也更有抱负。” 一位不愿意透露姓名的纽约商业地产经纪对腾讯记者表示，“在购买了地产之后，中国企业往往会寻求更大的海外商机”。

中银投在纽约购买新办公楼的消息之所以获得国内外的广泛热议，也是因为其母公司中国银行在中国企业海外潮中的战略地位，它是美国商业地产贷款发放量最大的海外银行之一。当欧洲经济再陷衰退之际，曾经的欧洲买家和欧洲银行退居二线，而中国买家以及中国金融机构则逐渐崛起。

中银投相关人士对腾讯财经表示，虽然也存在其他本土或者他国买家竞价，但是包括汉斯和摩根大通资产管理部门等持有贝莱恩公园7号楼产权的卖方认为，中银投追求长期回报的投资理念更为契合，而并非其他对冲基金可能会更倾向于短期持有后，通过包装再迅速转手卖出。

“我想中银的平台也很重要，信誉很好。”知情人士并不否认中国银行在投资交易达成中的潜在影响，并称中银投已经开启招租的工作。对于目标租户群体，中银投方面人士表示，考虑到布莱恩公园本身就是全球金融公司的聚集地，7号楼也会延续“高端”的定位，目前的意向性企业包括国际知名的外资企业以及中资企业。

而当被问到，该楼是否会成为中国银行纽约分行的办公楼时，对方表示，中银投是投资公司，看重的是租金收益。如果中国银行纽约分行有意向租用的话，也会收取租金，“完全是市场化操作”。并表示，对开放商汉斯的品质有评估，认为贝莱恩公园7号的建筑标准符合现代化办公要求，“不太奢华，相对朴实”。而开放商汉斯同时也是北京万国公寓的开发商。

纽约地产经纪商则普遍认为，不排除布莱恩7号因为中国银行的入驻而在纽约中城构建一个沟通中国和海外的金融生态圈。中国银行纽约分行曾给中国双汇集团购买全球最大的猪肉公司史密斯菲尔德食品公司(Smithfield)提供了40亿美元定期贷款，成就了这宗迄今为止中国企业对美国企业最大的收购案。“和中国银行做邻居”，将不仅让拓展海外的中国企业跃跃欲试，也会吸引试图拓展中国市场的美国企业。

中银投方面在采访中强调，此次投资贝莱恩公园7号是一次尝试，对中国楼市依旧看好。而中银投的资金投放地和主战场依旧在中国。

（腾讯财经 康路 发自纽约）