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“国11条”再度敲响房市警钟。但在收紧二套房贷的姿态下,“国11条”对二套房贷也留足了空间,并有可能因此导致二套房贷利率的竞争性下浮。

“国11条”明确提出,对已利用贷款购买住房,又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

“贷款利率严格按照风险定价”这一未给予定量底线的要求给银行留足了自主权。一股份制银行总行个金部人士对表示,原来该行对于二套房贷至少要求执行基准利率,但根据这次要求,则可以下浮,至少贷款利率的决策权会下放给各分行自行掌握。

该人士认为,这一模糊的政策完全可能导致部分银行对二套房贷利率在基准利率基础上展开竞争性下浮。因为不管市场向上向下,只要有银行为抢占市场份额下浮利率,其他银行肯定会跟进,除非监管部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释,否则在基准利率基础上下浮也不算违规。

中原地产项目部总经理黄韬也认为,这一要求确实有可能导致部分银行二套房贷利率的竞争性下浮。

而此前,银监会的要求是二套房贷必须首付四成、基准利率1.1倍的放贷标准。不过2008年和2009年,因为刺激性政策,这一要求实际上执行并不严格。

仅以北京为例,记者以客户身份咨询农行北京分行相关人士,该人士证实,在文件没有落实下来之前,该行二套房贷仍可比照首套房贷执行。且表示,文件出台后,还可看客户资质,确定二套房是否可享受较为优惠的首付比例,但贷款利率最多只能打到8-8.5折。

也有国有银行人士看法不一,因为今年各家银行整体在收紧。但该人士也表示,最终还是要根据市场情况和客户来定,优质客户也可能享受利率下浮的优惠。并进一步认为,仍追求规模的银行,有可能因此下浮利率,但对于一些贷存比已经接近极限的银行而言,就没必要再为追求规模而下浮利率。

另外,值得注意的是,“国11条”未提及改善性住房。也因此,银行是否仍可对部分二套房比照改善性住房标准给予购房者首套房贷款优惠也成了一个没有确切答案的问题。

中行个贷部人士对记者表示,“国11条”最大的一个改变在于没有提及改善性住房,在他看来,这意味着二套房中改善性住房优惠措施的终止。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,新规没有提及改善性住房,至少可防止二套房以改善性住房名义享受首套房贷款的优惠,可以说,这一政策更为严厉。

总体而言,“国11条”信号是为从紧,但银行的具体操作则存在与之相悖的可能。而黄韬则认为,实际上“国11条”相当温和,调控信号多于实际操作,“手起刀未落”,但政策会贴着市场走,如果市场表现未达到调控预期效果,更严厉的政策还会出台。

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二套房贷首付不得低于4成 改善房贷款申请有漏洞（证券日报）

随着2010年的来到，各大银行又有了新一年的贷款额度，去年年末房屋贷款一贷难求的局面得到有效的缓解。

就在北京各大银行开始新一年的房贷业务时，1月10日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

对此，多位业内人士均表示：国务院这个通知中有关二套房贷的政策在2009年一直在重申，这次同样是要求银行严格执行。而能否严格执行的关键还是要看银监会对银行的监管力度，毕竟最终放贷的口子还是在银行那里。

不过由于这次政策重申是由国务院提出的，相信银监会肯定要在今后加强监管。

中小股份制银行

纷纷调低利率抢客源

在中信银行，其房贷部门的工作人员告诉记者：“这几天申请房贷的人确实挺多的，如果现在申请第二套房屋贷款，首付最低还是要4成，但是利率方面则可以给予7折的优惠。如果申请贷款的是改善型住房，那么还可以按首套房贷的优惠给予办理，即首付2成，利率优惠方面同样是7折。”

而在12月底，记者在房地产中介那里了解的中信银行房贷情况还是最多只能给予9折的优惠。这位中信的工作人员同时表示，对于144.2平方米以上的非普通住房，中信银行最多只能给予全部房款60%的贷款额度，而144.2平方米以下的普通住房则可以给予全部房款70%的贷款额度。

除了中信银行，记者在采访民生、招商等股份制银行时，同样得到了二套房首付4成，贷款利率给予7折优惠的回答。

不过，虽然中小股份制银行已经开始纷纷调低利率争抢客源，但国有四大银行却并没有行动。

国有银行

二套房贷利率严守1.1倍

记者以购房者身份采访中国银行的房贷专员时，对方表示：“现在在中国银行办理贷款，只要是二套房贷，除了首付4成外，利率全部按央行公布的基准利率上调1.1倍来执行，没有任何优惠。”而在与这家中国银行相邻的一建行支行内，工作人员同样表示要是二套房贷，利率肯定要按基准利率的1.1倍收取。

而后，记者在询问改善型住房是否能享受到首套房贷款的优惠时，这位房贷专员称，“中国银行现在暂时没有改善型住房的贷款项目”，也就是说，只要是二套房贷，就都是首付4成，利率1.1倍。

除了在二套房贷上全面收紧，这位贷款专员还表示：“如果您是首套房贷款，也不都是最低首付2成，还要看您房屋的面积，一般面积较大的房屋首付最低要到3成，只有面积比较小的房屋才可以做到首付2成，大小房的标准按是否达到140平米算，不过利率方面所有首套房还都可以给予7折的优惠。”

一位中国银行的内部工作人员则对记者表示：“在房贷这方面，年初国有四大银行的放贷力度相对于中小股份制银行来说确实还是比较紧的，一方面是央行推动货币信贷均衡投放，要求下属银行每个月的信贷放量要尽量平稳具体措施更要谨慎，另一方面这几家银行的客户都比较多，没有必要下标准去争抢剩下的客源。”

改善型住房申请贷款有漏洞

在采访中记者还注意到，虽然国务院办公厅发文表示二套房贷最低的首付标准为4成，但只要能证明购买的第二套房屋是改善型住房，同样可以享受到首套房贷的优惠。而至于需要什么条件才能申请改善型住房贷款时，上述中信银行的工作人员对记者表示：“中信银行的界定标准是人均居住面积小于27平方米的家庭可以申请改善型住房的贷款。”

而在记者询问银行方面如何查证对方是否符合改善型贷款条件时，上述工作人员表示：“银行现在确实没有多余的精力来逐个查证。只要出具的证明不是太离谱，一般都可以办理改善型住房。”比如一个家庭在不同地区有多处房产，但只要贷款人证明自己的家庭都居住在一处房屋，并且人均面积小于27平方米，就都可以申请改善型住房。而这种情况在很多申请改善型住房贷款人的身上都有发生。

相关新闻：业内反应：改善型住房算不算第二套房不明确

国务院办公厅10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，针对近期部分城市出现的房价上涨过快、加强风险防范和市场监管等问题作出要求。专家认为，针对合理引导住房消费和抑制投资投机性购房需求的差异化政策仍然是“有保有压”，将促进房地产市场平稳健康发展，但在具体操作中可能更加灵活。

物业税征不征？

部分商业地产可能开征

专家认为，《通知》强调“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”，但没有明确提及物业税，预计物业税在短期内开征的可能性非常小，但不排除在全国范围内“空转”或在部分地区试点对商业地产开征物业税。

申银万国房地产行业高级分析师李虹接受记者采访时称，此次《通知》内容与业界预期一致，后续仍可能会有具体措施相继出台。整体来说政策表述很中性，但实际操作可能会非常灵活和宽松。

李虹称，《通知》没有提及“改善性住房需求”，尽管一些地方政府对“改善性住房需求”有界定，如上海市公积金管理中心在“贷款政策”中将家庭人均住房建筑面积33.4平方米作为改善型购房的标准，但对于全国来说差异化较大，仍有待进一步明确；《通知》虽然明确对于申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，但没有提及房贷利率要在基准利率基础上上浮10%，只是强调“贷款利率严格按照风险定价”，这在实际操作中仍有很大空间。

房价会不会降？

走势要到4、5月份明晰

预计市场将会继续观望，走势还有待观察，既可能出现量价齐跌的局面，也可能出现税费转嫁到房价中导致房价继续上涨。要等到今年4、5月份政策效应集中释放，市场走势才能进一步明晰。

《通知》要求加大差别化信贷政策执行力度和继续实施差别化的住房税收政策。专家认为，这次《通知》传递的信息仍然是“有保有压”，采取差别化政策合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，《通知》要求二套房贷首付不低于40%，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，都是希望让房地产泡沫不要进一步扩大，回到健康发展的轨道上来，把调结构与保增长、保民生结合起来。而最终的贯彻落实仍需要地方政府、商业银行、房地产开发商这些利益方共同履行职责，不再为房价的高涨推波助澜，这也是《通知》最后强调“国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查”的用意所在。

薛建雄也向记者表示，国务院此次再次明确要促进房地产市场平稳健康发展，是防范过热而不是打压房地产产业。2010年导致房价上涨过快的因素虽然还存在，但是政策已有所收紧，所以房价上涨态势会有所放缓。由于2009年成交体量较大，预计2010年的供应量不太可能大幅上升，所以商品住宅的成交体量比2009年可能会略有下滑。

中原地产分析师马冀称，从去年12月中下旬开始，上海许多商业银行已将二套房贷的首付提高到四成，且利率优惠也提高到8.5折。这次国务院通知明确首付4成，符合市场的预期。现在信贷“水龙头”关小了，投资投机性需求以及改善性需求的成本将提高。但是在一些豪宅成交旺盛的一线城市，对中高端投资者影响恐怕有限，因为这些购房者使用美元、港元进行按揭贷款，在信贷方面往往有优惠，购房利润依然明显。

“热钱”怎么防？

加强跨境投融资监控

“热钱”更愿意抓住国内资产价格上涨带来的机会，通过认购股权投资房地产开发商和购买商业中心及写字楼等获利。综合来看，至少在2010年上半年，短期国际资本仍将持续流入中国。

薛建雄接受记者采访时表示，值得注意的是，此次《通知》提出“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”。有关部门在2008年全球金融危机之前曾经强调过防范“热钱”冲击，此次再次强调加强风险防范和市场监管，说明市场上“热钱”流入已经引起有关部门的注意。

中国社科院国际金融研究中心秘书长张明日前指出，2010年中国面临的短期国际资本流动形势，必须建立在两方面判断的基础上：一方面是短期国际资本在中国以及在其他国家的相对收益率；另一方面是美元套利交易的融资成本变动。

国务院国资委副主任黄淑和7日在中央企业负责人经营业绩考核工作会议上表示，中央企业要做好风险防范，要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域。“已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核。”

央行日前召开的工作会议也特别强调，要防范信贷风险和系统性金融风险，加强贷款用途管理，防止变相使用银行贷款作为项目资本金。要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策，促进房地产金融健康发展。