[导读]近日，中海怡瑞花园又传来物管费要上涨的消息，物管公司、业主之间展开持续拉锯战。来自物业管理企业、行业协会、业主等方面的消息都反映，涨物管费是目前深圳各大小区的共同话题。
近日，中海怡瑞花园又传来物管费要上涨的消息，物管公司、业主之间展开持续拉锯战。来自物业管理企业、行业协会、业主等方面的消息都反映，涨物管费是目前深圳各大小区的共同话题。物管行业是否真到了普遍亏损、必须涨价的时候？能从哪些方面解决问题，实现物管和业主的双赢？本期会客室的讨论结果，原来这个问题还涉及水电、消防、公安、税务等多个政府部门以及楼盘设计、建筑节能等。
“大多数住宅物业想涨价”
南方都市报：到处听说涨物管费，到底哪些涨了的？
陈晓平：近一两年，酝酿涨价的小区很多。全市60 0 0多个项目数据太难统计，不过据我们了解住宅物业绝大多数想要涨价，包括万科、中海等旗下高档物业。
吕雨华：我们全国在管项目200多个，今年有18个项目进行了涨价，其中在深圳有7个，涨价的幅度在10%-20%之间。
南都：涨价过程艰难吗？
吕雨华：快的3- 4个月，慢的1年多，有些还在沟通过程中。其实涨价是一个现象或者结果，在公司内部更强调把盈亏承担机制建立起来。对于经营发生困难的项目，我们会先采用阳光物管模式，酬金制下，物业和业主建立共管账号，提交预算、决算、工作计划等给业主委员会审核，明明白白展示这个项目亏钱了，然后和业主协商提涨物管费。多番协商后实在通不过，那么会考虑撤出。
南都：合理的涨价程序是怎样的？
陈晓平：流程一般是物业公司根据物业项目的经营情况，做一个成本的分析，如果证实入不敷出，向小区业委会或社区工作站(没有成立业委会的情况)提出公司的涨价需求，经协商讨论后决定。
如果是小区业委会，先是业委会内委员半数以上同意，然后列入议案提交业主大会进行表决。业主大会表决时要有过半的业主出席，同时出席业主过半的人数、票权数都同意，这个议案才通过。决议通过以后，物业公司将业主大会表决的结果，以及其涨价申请中要提供一些成本资料，到区物价管理部门进行备案。
人工成本持续上涨是导致亏损的主因
南都：前提是，物管行业真的亏损这么厉害？
吕雨华：举个例子，长城去年在全国实际在管项目252个，其中有22个项目被迫无奈撤出，撤出面积共计283万平方米，由此造成的亏损额总共是494万，相当于每个项目亏损22.5万。试想一下，小物业公司是无法承受这么大亏损额的。近3年人工费的持续上涨幅度，是造成物管行业亏损的主要原因，也是要提涨物管费的主要原因。
南都：亏损了怎么办，盈利的小区补贴一些？
吕雨华：去年长城物业的总营业额9个多亿，其中住宅物业亏损面较大，但一些机构物业、写字楼等商业物业经营较好，两者平衡了一下。
南都：今年也快过完了，你们这个情况是还在恶化还是有所好转？
吕雨华：应该是加剧。人工费还在上涨，就拿深圳的最低工资标准来说：1998年是430元，到2011年是1320元，是当年的3倍。即使2011年对比2010年，也上涨了20%。整个物管行业基层的服务人员工资一般按照最低工资标准，因而人工费成本占整个物业服务成本的比例，在1998年时是40%左右，到目前为止已经达到了60%- 70%。人工成本占比过大，如果不能提涨物管费，那么花在设备设施、维护维修等方面的钱就受到限制，势必影响服务质量。