物业费和门禁卡捆绑是否合理?老旧小区引入物业企业是否需要招投标?高层住宅中一楼的住户是否需要缴纳电梯费?昨日，沈阳市房产局“政务公开走进社区政策咨询活动”在沈河区大南街道多福社区举办，房产局相关工作人员现场解答了社区群众关心的物业相关问题。
门禁卡与物业费不得擅自捆绑
目前，有些物业小区实行物业费和门禁卡捆绑的方式。如果住户不及时缴纳物业费，就不能进入小区。这种方式要求住户必须按期缴纳物业费，即使物业企业服务不到位，住户也不能实行监督权利。对此，房产局相关人士表示，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规规定，在物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施，属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
也就是说，物业服务企业无权擅自给小区大门、单元门、电梯等设施设备安装门禁卡、电梯卡。但事实上，有部分小区已经给小区安装了门禁卡，并将门禁卡与物业费做了捆绑。房产局相关人员表示，对于这种行为，必须要征得业主的同意。如果召开业主大会，业主们表示可以安装门禁卡，并与物业费捆绑，该方式可以继续。否则，物业服务企业就得拆除门禁卡，或是解除门禁卡与物业费的捆绑。
如果门禁卡捆绑物业费的行为不能得到业主的同意，同时物业企业还坚持这种方式，管理部门应当责令物业企业限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下的罚款。
老旧小区引入物业要公开招投标
按照规定，新建的住宅小区在引入物业时，需要走招投标程序。老旧小区引入物业服务，同样要公开招投标。
沈阳市房产局介绍，老旧小区引入物业服务企业的，需要召开业主大会，表决确定选聘标准。即对拟选聘的物业企业的资质等级、信用情况、物业服务合同期限、物业服务事项和质量标准、物业服务收费标准、物业服务履约保证金等设定标准。
之后，由业主大会或居民委员会作为招标人至物业所在地的区、县(市)房产管理部门办理物业服务招标备案。区、县(市)房产管理部门在7日内完成物业服务招标备案手续并出具备案回执。招标人持区、县(市)房产管理部门出具的备案回执到市房产局办理公告业务。招标公告期满后，由招标人于开标当日在沈阳市房产局设立的专家库中随机确定评标专家，组成评标委员会，并由招标人代表书面签字确认。经评标委员会评审，排名第一的投标人为中标人，进入小区进行服务。
无地下停车场一层住户免交电梯费
有些住宅区内一楼的住户不需要缴纳电梯费，但有些小区规定所有住户都要缴纳电梯费，那么到底一楼住户是否要缴纳电梯费?房产局相关人员介绍，这要看住宅楼的地下是否有停车场。
房产局工作人员表示，根据《关于进一步明确高层住宅楼电梯收费问题的通知》(沈价发〔2004〕125号)的规定，高层住宅楼设有地下停车场的，一层住户应交纳电梯运行服务费，高层住宅楼无地下停车场的，一层住户可不交纳电梯运行服务费。
另外，设有电梯的高级公寓、商住楼和中高档住宅小区，在物业管理服务费中已经确定含有电梯运行服务费的，不得另行收取电梯服务费。
在沈阳，电梯的运行服务收费标准是每月每人12元，住户可以对这个价格进行监督。物业公司超标收取电梯费属于乱收费，住户可以投诉至房产主管部门，同时物业企业乱收费的行为将被计入到企业诚信档案。
老旧小区机动车辆管理方案由业主定
老旧小区内的机动车如何管理，是否有统一的管理规定很受关注。对此，房产局工作人员表示，住宅区机动车辆停放管理是业主自治管理的重要内容之一，业主大会要依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》及相关法律、法规，制定住宅区机动车辆停放管理规约，并经过业主大会讨论通过。
也就是说，老旧小区内机动车的管理属于业主自治范畴，通过业主大会讨论的《管理规约》，对全体业主具有约束力，全体业主应自觉遵守。所以，各住宅区要根据本区实际情况制定《机动车辆管理办法》后，送管理单位贯彻执行。
房屋共用部分过保可启动维修基金
维修基金的启用一直比较困难，也有很多市民不了解维修基金怎么用，怎样才能启动。对此，房产局表示，当房屋共用部位、共用设施设备需要进行维修、更新和改造，并且其已超过保修期，可以启用住宅专项维修资金。
提及维修基金的启动程序，房产局表示，需要由物业服务企业或相关个人向业主委员会提交维修申请报告、《单位工程综合质量评定表》或《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》、工程预算书、住宅共用部位共用设施设备维修和更新、改造方案等资料。业主委员会对提交的资料审议通过后，组织业主进行意见调查，经“双三分之二”业主同意后形成业主大会决议，在园区内进行公示。公示期满后，物业服务企业持相关资料报区小区办进行初审，区小区办初审合格后报市小区办进行审核，市小区办审核合格后，由物业服务企业组织与施工单位签合同、施工。
物业企业不得擅自收取停车费
物业企业对住宅小区内露天停车场收费是否合理?沈阳市房产局表示，如果是园区内的共用道路，那么根据《沈阳市物业管理条例》第四十九条规定，“物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。”
所以应该由业主委员会组织全体业主就园区停车事项召开业主大会进行表决，是否收费、收费标准及费用用途都由全体业主共同决定，物业服务企业按照业主大会决议对车辆进行管理。如小区尚未选举产生业主委员会，应由社区负责组织业主召开业主大会。
如果没有召开业主大会，物业企业擅自收取停车费，那么业主可以根据《沈阳市物业服务乱收费专项治理工作实施方案》，把问题反映给小区所属的区级专项治理工作领导小组，由治理小组根据《实施方案》进行处理。
本报记者李越
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房产热点问题答疑
在昨日的沈阳市房产局“政务公开走进社区政策咨询活动”现场，市民还就关心的房产问题进行咨询。房产归属，经济适用房、廉租房等保障房方式，是大家的关注焦点。在此，本报针对市民提出的热点话题进行梳理，给大家以指导。
问：孩子婚前购房，婚后下房产证，房产证上写几个人的名?
答：该房屋既可办理单独所有，又可办理夫妻共有。如购房人是婚前全款购房，办理购房人单独所有，购房人一方到场即可;办理夫妻共有，需夫妻双方到场。如购房人是婚前贷款购房，无论办理单独所有还是夫妻共同，都需要夫妻双方到场。
问：房子是我老公结婚前买的，结婚后又在房产证上加了我的名字，房产证还是我老公的名字，只是共有人是我，现在我们办理离婚，房产应该怎样分?离婚后我还想买一套房子，想问下，那我算第一次买房还是第二次买房了?
答：该房产是你夫妻共同财产，离婚时可按夫妻约定进行财产分割。如你离婚时取得了该房屋所有权，所购房屋属于第二套房屋。如没有取得该房屋所有权，所购房屋属于首次购房。
问：从母亲那里继承的房子可以正常按商品房卖吗?
答：按照二手房进行买卖。
问：没有儿女的老人，如果申请廉租房，该如何操作?房屋的租金是多少?
答：首先，老人是否具有低保证或低保边缘救助证，如有，住房的面积低于16平方米，是沈阳城市非农业户口，并在沈阳居住，同时符合上述条件，可到户口地所在社区进行申请，租金为建筑面积每平方米0.5元。
问：办理经济适用房时，户口所在地房屋是集体户口，房证无法提供，工作单位工资给现金，没有工资条和银行明细单怎么办?
答：办理经济适用住房货币补贴，因无法提供集体户口所在地户籍证明的，可由所在地派出所机构提供相关证明材料，对于有工作单位没有工资条和银行明细的，由所在单位提供收入证明材料。
问：经济适用房在申请到购房补贴后，能去户口地以外的地方购房吗?
答：可以，利用经济适用住房货币补贴政策，可以购买沈阳市国有土地产权新建商品房或存量房一套，面积在90平方米以下。
本报记者 李越