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　　过去我们的商业地产更多做的是产品销售加物业管理，但商业不动产特别需要通过资产运营管理提升资产价值。资产价值的提升加上现金流的稳定回报，商业不动产REITs就能成功。搜狐财经：我国的城市更新也存在一些问题，包括只注重短期经济利益的再分配，忽视城市品质，功能和内涵提升等，甚至还可能破坏老城区原有的商业活力。城市更新应如何避免出现上述问题。

　　秦虹：城市更新不能为更新而更新，这样恐怕它的效果就很差。城市更新一定要有目的性，实现三个效益的共赢，既要有经济效益，也要有社会效益和环境效益。过去的大拆大建类城市更新是对城市原貌和肌理非常大的破坏，还破坏了城市的居住生态，排挤了原居民或租户。另外，我们在城市更新过程中也存在不尊重历史文化，不尊重市场的情况，以的长官意志来指导更新，那就可能破坏原来的商业业态。所以，今后要重视城市的有机更新，其中涉及到，投资人和原居民间的互动关系。要想处理好各种关系，就需要做到不能为更新而更新，一定要是为了城市发展而更新，除了经济效益外，还要格外重视社会效益，社会公平。

　　城市更新，特别是有机更新和原来的城市发展模式有四个不同。，是在存量中得增量。是在没有占用新的土地的前提下使城市得到发展，这个增量不只是建筑的增量，如提高了建筑容积率，更重要的是获得了经济增量和人口增量，如升级了产业，带来税收和人流。是在效率中求效益，即通过提率获得效益，而不是完全靠增加投入获得效益，如通过更新降低了空置率，增加了人流，提高了坪效。城市更新充分利用了城市中原来良好的基础设施和现有的人口密度，可以实现低成本和高质量的发展。

　　是在传承中求变革，有机更新就是保留了城市原来的肌理不变下的更新，城市的历史文化得到了尊重和保护。是在创新中求发展。与在新区发展不同，有机更新如果不依靠创新很难成功，所以它是在创新中求发展，实际上也实现了城市新旧动能的转换。过去很多城市重视把城市架子拉开，占更多的土地，建更多的开发区。未来我们需要转变城市发展理念和模式，要重视城市存量的挖潜，过去追求人口红利，土地红利转变到追求效率红利。搜狐财经：我国现有的城市建设与管理体制是为适应大规模城市扩张时期逐步建立起来的，这一体制应该如何改革，以适应城市更新的发展阶段。

　　秦虹：期望未来拆除重建类的城市更新占比越来越小，有机更新类和综合整治类的占比越来越高。我相信未来也会有这样的发展结果。首先，在管理体制机制上要有一些转变，过去城市主要是新建，所以大部分管理都是针对新建建筑的，今后应明确建立专门主管城市更新的机构。现在很多地方搞城市更新，都不知道归部门管，又或者是主管部门非常分散，所以很难推动城市有机更新和综合整治的进程。